Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis

Civiliniame kodekse yra nurodyta, kad nekilnojamaisiais daiktais yra žemė ir kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kiti daiktai, kurie pagal paskirtį ir prigimtį yra nekilnojamieji). Nekilnojamiesiems daiktams taip pat prilyginami įstatymuose numatyti laivai ir orlaiviai, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija. Įstatymai gali pripažinti nekilnojamaisiais daiktais ir kitą turtą. Apibendrinant pasakytina, kad nekilnojamaisiais daiktais yra laikomi pagal prigimti nekilnojami daiktai, taip pat daiktai, kuriuos prie nekilnojamųjų priskiria įstatymų leidėjas.

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre

Pastatų, statinių nuomos sutartys,taip pat žemės nuomos sutartys turi būti sudaromos raštu. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridedamas nuomojamo žemės sklypo planas. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotas pareigūnas ir nuomininkas. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Prieš trečiuosius asmenis šios sutartys gali būti panaudotos tik įregistravus jas viešajame registre.

Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

žemės nuomotojas;
žemės nuomininkas;
žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre;
žemės nuomos terminas;
pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklau-sančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos bei naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasi-baigus žemės nuomos terminui;
išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
žemės naudojimo apribojimai;
žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė;
kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Į žemės nuomos sutartį negali būti įrašytas:

įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

Užstatymo teisė (superficies) – teisė naudotis kitam asmeniui priklausančia žeme statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudot. Pasikeitus žemės, statinių ar sodinių savininkui, užstatymo teisė išlieka. Užstatymo teisės objektu gali būti tik žemės sklypas ar jo dalis. Užstatymo teisės turėtojas turi teisę ant kitam asmeniui priklausančios nuosavybės teise žemės įsigyti nuosavybėn ar turėti nuosavybės teise statinius bei daugiamečius sodinius. Nustatant užstatymo teisę, gali būti apribota užstatymo teisės turėtojo teisė statyti, naudoti ar griauti statinius bei sodinti ar naikinti sodinius.

Pasikeitus žemės savininkui užstatymo teisė išlieka. Ji išlieka taip pat ir tada, kai pasikeičia statinių ar sodinių savininkas, nes naujasis savininkas įgijęs teisę į statinius ir sodinius savaime įgyja ir užstatymo teisę.